Operar en CABA sin ITI ni cedular: cómo cambió el costo de vender una propiedad del patrimonio personal

El precio de venta acordado entre las partes dejó de ser el único número que define el costo de cerrar una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque durante 2024 el Gobierno nacional avanzó con la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y la exención del impuesto cedular para las ventas ocasionales de personas físicas, una serie de erogaciones continúa gravando la transacción tanto para quien vende como para quien compra. La combinación de comisiones, honorarios profesionales y tributos provinciales obliga a revisar cada partida antes de firmar un boleto de compraventa.

Comisiones, escribanos y otros gastos que se mantienen vigentes

Cuando en la operación interviene una inmobiliaria, la retribución del corredor suele ubicarse en una franja de entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado por las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano interviniente, cuya magnitud depende de los aranceles del colegio profesional y de la complejidad del trámite, y el Impuesto de Sellos, que en la jurisdicción porteña mantiene su peso específico dentro del presupuesto total. En el caso de una compra financiada con crédito hipotecario, el listado se engrosa con la tasación del inmueble, los seguros obligatorios que exige la entidad crediticia y los cargos administrativos que aplican los bancos, rubros que deben ser contemplados con holgura por el comprador para evitar sorpresas en el momento del otorgamiento del préstamo.

“La alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. Existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situé en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.”Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios

• Comisión inmobiliaria: entre 3% y 4% del precio pactado, según la negociación entre las partes.
• Honorarios del escribano: variables según el Colegio de Escribanos y la complejidad del trámite.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000.
• Tasación, seguros obligatorios y gastos administrativos: conceptos adicionales cuando se financia con hipoteca.
• Diferencias con provincia de Buenos Aires: allí la alícuota ronda el 2% y suele repartirse entre comprador y vendedor.

ITI y cedular: qué cambió tras la reforma

La novedad más relevante para los vendedores ocasionales llegó de la mano de la eliminación del ITI, que hasta mediados de 2024 alcanzaba con una alícuota del 1,5% a todas las transferencias de inmuebles. En una operación de US$100.000, ese tributo equivalía a US$1.500, un monto que dejaba de percibirse íntegramente al cierre del trámite. Paralelamente, la reforma dispuesta por el Ejecutivo nacional estableció la exención del impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, para las ventas realizadas por personas físicas sobre inmuebles de su patrimonio personal. De acuerdo con la explicación del desarrollador consultado, la medida alcanza incluso a una segunda propiedad destinada a inversión, siempre que no forme parte de una actividad inmobiliaria habitual. El límite queda fijado en la frontera de la habitualidad: las desarrolladoras que construyen y venden lotes o unidades como parte de su giro comercial siguen encuadradas en el régimen general del Impuesto a las Ganancias.

El escenario bonaerense, en tanto, conserva características propias. La alícuota del Impuesto de Sellos en la provincia de Buenos Aires ronda el 2% y, según la descripción del referente de Spazios, el pago suele repartirse entre las dos partes de la operación, a diferencia de lo que ocurre en CABA. De este modo, la ubicación del inmueble y el rango de precio no sólo determinan la base sobre la que se aplican los tributos, sino también quién termina absorbiendo cada uno de los componentes del costo total de la transacción.