La oferta de departamentos en CABA se achicó: 55% menos de superficie en casi un siglo, según un relevamiento de 53.424 avisos

La superficie mediana de los departamentos porteños en venta cayó un 55% al comparar las construcciones de la década de 1930 con las levantadas desde 2020, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires. El estudio, que ordena las publicaciones por año de construcción, describe una oferta cada vez más chica en metros cubiertos y en cantidad de ambientes, y con menos cocheras incorporadas al precio.

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de las unidades edificadas desde 2020 es de 46 metros cuadrados, mientras que la de las construidas en la década de 1930 alcanza los 102 m². La diferencia, de 56 m², equivale a la reducción del 55% que muestra el informe. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese recorte: pasó de cuatro a dos. En paralelo, la composición por tamaño se modificó: los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9% entre los levantados en los años treinta, mientras que las propiedades de al menos 100 m² cayeron del 53,2% al 9,4% de la oferta.

Cocheras: menos dentro del precio y más como extra

El relevamiento revisa además qué incluye el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera al valor de venta; en las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9%. Al mismo tiempo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%, lo que describe un cambio en la forma de presentar el precio: el garaje dejó de estar empaquetado con el departamento y empieza a negociarse como un adicional.

Las diferencias por barrio, en cifras

• Recoleta: pasó de una superficie mediana de 90 m² en viviendas anteriores a 1980 a 45 m² en las construidas desde 2010, una baja del 50%.
• Monserrat: registró una reducción del 41% al comparar ambos períodos.
• Palermo: mostró una caída del 40%.
• Villa del Parque: la baja fue del 8,5%.
• Villa Urquiza: la superficie retrocedió un 9,6%.
• Villa Devoto: presentó la menor reducción, del 6%.

El informe también revisa la relación entre superficie y cantidad de ambientes a lo largo del período y la ubica entre 20 y 26 m² por ambiente. Esa relación se mantuvo relativamente estable mientras la superficie mediana atravesó dos etapas: una de ampliación, con medianas de entre 60 y 62 m² en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, y otra de retroceso desde 2010, que lleva la mediana al rango actual de 46 m². Para el próximo dato, Mirando.ai difundirá una actualización de su relevamiento con los avisos activos del primer trimestre, lo que permitirá corroborar si la proporción de monoambientes, la superficie mediana y la forma de ofrecer las cocheras mantienen la tendencia descripta en este informe.