Créditos UVA: con la nueva regla del 25%, una pareja necesita juntar $3,4 millones de ingresos para acceder a un préstamo de USD 80.000

Una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de $1.700.000 de bolsillo podría calificar al nuevo crédito hipotecario lanzado por el Gobierno nacional. Bajo el ejemplo oficial difundido junto con la medida, con ingresos familiares cercanos a $3.460.391 mensuales, el grupo accede a un préstamo por USD 80.000 a devolver en 25 años, con una cuota inicial de $865.098 y una tasa tope de UVA más 7,50%, en un esquema que vuelve a poner bajo observación la relación entre salario y financiamiento de vivienda.

Vamos a los números. La simulación que difundieron las autoridades toma como referencia una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir, unos $120.920.000 al tipo de cambio oficial, mientras que el 25% restante debe cubrirlo el comprador con recursos propios, sin contemplar el simulador los gastos de escrituración ni los adicionales propios de la operatoria. El monto máximo por crédito equivale a 150.000 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), y cada banco que se sume al programa debe respetar de manera simultánea ese tope de monto, la tasa máxima y el piso de 15 años de plazo.

La regla central: la cuota no puede pasar del 25% del ingreso

La piedra angular del nuevo esquema es la relación cuota-ingreso, fijada en 25%. Con la cuota inicial de $865.098, el ingreso neto requerido del grupo familiar se ubica en $3.460.391 por mes. Esa primera cuota no es estable, ya que el capital está ajustado por UVA y se actualiza periódicamente por inflación, lo que modifica el monto en pesos a lo largo de los 25 años del préstamo y constituye el factor de riesgo central para el tomador. Comparado con el escenario de créditos UVA vigentes en los últimos años, la novedad es que ahora esa relación queda escrita como una obligación del banco y no como una recomendación.

Frente a los créditos hipotecarios tradicionales que en 2023 ofrecían plazos de hasta 20 años con cuotas iniciales sensiblemente más bajas, el nuevo esquema extiende el plazo hasta 25 años pero exige, en paralelo, un nivel de ingresos formalizados muy superior al salario promedio. La relación uno a cuatro entre cuota y sueldo implica, en la práctica, que solo hogares de ingresos medios altos o altos puedan cumplimentar el requisito sin riesgo de sobreendeudamiento.

Cómo se financia el programa: $2 billones desde la ANSES

Los fondos que respaldan la línea provienen de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES pone a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Cada licitación es de $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad, y una vez constituidos los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para destinarlos de manera efectiva a préstamos hipotecarios. En total, el programa moviliza alrededor de $2 billones. Los créditos pueden aplicarse a compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

Qué mirar en los próximos meses

• La evolución del índice UVA y, con ella, el ajuste periódico de la cuota en pesos a lo largo del período de devolución.
• El nivel de adhesión bancaria a las licitaciones y la velocidad de colocación de los $2 billones en créditos efectivamente desembolsados dentro del plazo de 90 días.
• El comportamiento del salario real de los hogares argentinos, ya que cualquier caída sostenida del poder adquisitivo impacta en la capacidad de sostener una cuota indexada por encima del 25% del ingreso.
• La evolución del tipo de cambio oficial, dado que el tope de 150.000 UVA y el ejemplo en dólares quedan condicionados por la dinámica cambiaria en un escenario de inflación persistentemente elevada.
• La difusión pública de nuevos datos por parte del Banco Central y de la ANSES sobre créditos efectivamente otorgados, tasa de cumplimiento de los topes de cuota y perfil de los hogares beneficiarios.