Alquileres porteños: en agosto subieron por debajo de la inflación y acumulan una baja real de 2,3% en 2026

En agosto de 2026, los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires registraron una suba mensual de 1,5%, el menor incremento del año y un guarismo que se ubicó por debajo de la inflación estimada para el mismo período. De acuerdo con un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en lo que va del año los precios acumulan un aumento de 19,2%, frente a una inflación general estimada en 21,5%, lo que equivale a una caída real de 2,3 puntos porcentuales.

Los precios promedio según tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

Vamos a los números: la diferencia entre barrios sigue siendo considerable. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, seguido por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el otro extremo, Lugano ofrece el valor más bajo, con $654.776 por mes, seguida por Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

En la comparación interanual, los incrementos más altos se concentraron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En contraposición, los barrios que menos subieron en los últimos doce meses fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

La oferta de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, según Zonaprop, el volumen actual es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de quiebre se produjo en enero de 2024, cuando la oferta subió 62% en un solo mes, tras los cambios normativos que alteraron la dinámica del mercado.

Para los propietarios que evalúan la rentabilidad, el rendimiento promedio del alquiler se ubica en 5,70% anual. A esa tasa, recuperar el valor de compra de una propiedad demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera el ranking de rentabilidad con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%. En paralelo, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes de 2025, aunque solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos menos que en junio del año pasado.

En resumen, el mercado de alquileres porteño muestra una moderación relativa frente a la inflación general, con una oferta en expansión y una rentabilidad que, aunque sigue siendo baja en términos históricos, mejora su atractivo para los inversores. De cara al próximo dato, habrá que observar si la desaceleración mensual se sostiene en septiembre y cómo evoluciona la brecha entre los barrios más caros y los más económicos, un indicador clave de la dinámica interna del mercado.

¿Notaste cambios en los precios de alquiler en tu barrio? Contanos tu experiencia en los comentarios.