Alquileres en CABA: el ranking de barrios se reconfigura y Palermo escala al segundo puesto

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registró en septiembre un incremento mensual del 1,31% en los valores de los departamentos de dos ambientes, de acuerdo con el último informe difundido por Zonaprop. Se trata de la suba más baja del año en lo que respecta a 2026 y consolida un ritmo de encarecimiento que se ubica por debajo de la inflación acumulada en los últimos doce meses, período durante el cual los alquileres acumularon un alza del 28,7%. El dato fue elaborado a partir del relevamiento de oferta de la plataforma y se difundió en la primera quincena de octubre.

Palermo se encareció por encima del promedio y desplazó a Núñez

Dentro de ese movimiento general, Palermo mostró un comportamiento diferenciado: el barrio registró una suba mensual del 1,48%, por encima de la media porteña, y alcanzó un precio promedio de $1.005.424 mensuales para un departamento de dos ambientes. Con esa dinámica, el barrio superó a Núñez, que hasta el mes anterior ocupaba el segundo lugar y que en septiembre quedó en la tercera posición con un valor medio de $1.003.138. La diferencia entre ambos barrios es marginal en términos absolutos, pero suficiente para alterar el orden del ranking.

En la cima del listado se mantiene Puerto Madero, con un precio promedio de $1.268.186 mensuales para la misma tipología, un valor que prácticamente duplica al del barrio más económico de la Ciudad. El corredor norte-sur de Palermo consolida así su posicionamiento como una de las zonas más demandadas del mercado residencial porteño.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lidar

Para Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, el avance de Palermo responde a un conjunto de factores que trascienden la cuestión puramente inmobiliaria. El ejecutivo explicó que el precio refleja también la oferta de servicios, espacios verdes y propuestas culturales disponibles en el entorno del inmueble. En esa línea, sostuvo que la diferencia con Núñez no implica un retroceso definitivo de este último, dado que el corredor de la avenida Libertador y el avance del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal continúan traccionando la demanda en esa zona.

• Puerto Madero: $1.268.186
• Palermo: $1.005.424
• Núñez: $1.003.138
• Lugano (más económico): $660.673
• Nueva Pompeya y La Boca: por debajo de $731.000

En el extremo opuesto de la escala, Lugano se posicionó como el barrio más económico de la Ciudad con un alquiler medio de $660.673 mensuales, seguido por Nueva Pompeya y La Boca, ambos con valores inferiores a los $731.000. La brecha entre el barrio más caro y el más barato supera el 90%, lo que da cuenta de la heterogeneidad del mercado porteño. En lo que respecta a superficies mayores, el precio promedio de un departamento de tres ambientes de 70 metros cuadrados se ubicó en $1.214.267 durante el mismo mes.

De cara al cierre del año, las consultoras del sector coincidieron en que el ritmo de aumento mensual podría mantenerse en torno al 1% si la inflación continúa su sendero descendente. El comportamiento del crédito hipotecario y la evolución de la oferta de unidades en alquiler serán las variables que seguirán definiendo la dinámica del mercado en los próximos meses.